(Hòa Lạc)- Cú sốc bán tháo, đại hạ giá căn hộ trong quý IV/2011 đã khiến cho giá nhà chung cư hai miền Nam, Bắc giảm mạnh. Tại TP HCM giá căn hộ giảm trung bình 12-17% còn ở Hà Nội sụt 3,5-4%.

Theo CBRE, tại TP HCM cú sốc giảm giá gây chấn động thị trường căn hộ rơi vào ba dự án: PV Landmark, An Tiến và New Saigon lần lượt theo tỷ lệ 30%, 20-25% và 22%. Không dừng lại ở đó, phân khúc nhà ở hạng sang cũng giảm giá 6%, nhà ở bình dân chỉ hạ 0,6% và các phân khúc còn lại trung cấp và cao cấp bị sụt 4,4-7,5%.

Trong khi đó, báo cáo quý IV của Savills Việt Nam nhận định trong 3 tháng cuối năm 2011, giá là yếu tố chính dẫn dắt thị trường bất động sản TP HCM. Chỉ một vài dự án có mức giá cạnh tranh hoặc có chương trình giảm giá mới có thể thu hút khách hàng. Giá giao dịch trung bình của toàn thị trường là 18,6 triệu đồng mỗi m2, giảm 12% so với quý trước và giảm 17% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung sơ cấp của phân khúc căn hộ để bán trong quý IV giảm nhẹ 1% so với quý trước do các dự án mới của quý này đều có quy mô nhỏ. Có 4 dự án mới với hơn 1.300 căn tham gia vào thị trường sơ cấp trong quý IV/2011.

  CBRE cho rằng, hai dự án An Tiến và New Saigon giảm giá là một bước ngoặt khiến toàn thị trường căn hộ TP HCM sụt mạnh trong quý IV.

Thống kê của Savills cho thấy có khoảng 38% nguồn cung sơ cấp tập trung ở phía Nam TP HCM, kế đến là phía Đông với 28% và phía Tây với 24% thị phần. Phía Bắc, với hạ tầng chưa phát triển, chỉ chiếm 7% nguồn cung. Các quận nội thành có thị phần nhỏ nhất, chỉ 3%. Căn hộ hạng C dẫn đầu thị trường với 78% nguồn cung, tăng 3% so với quý trước cho thấy phân khúc căn hộ giá trung bình, thấp thu hút được khách hàng hơn các căn hộ cao cấp. Dự kiến có khoảng 39.000 căn hộ từ gần 90 dự án sẽ được đưa vào thị trường trong giai đoạn 2012-2015. Trong 2 quý tới, TP HCM có 13 dự án chào bán khoảng 5.000 căn.

Tương tự, thị trường căn hộ Hà Nội cũng giảm sút. Từ sau quý III, thị trường chung cư tiếp tục trầm lắng ở hầu hết các phân khúc từ bình dân đến cao cấp.

Theo CBRE, giá chung cư trong quý IV giảm 3,5% so với quý trước và 4% so với cả năm. Các căn hộ đang xây dựng, đóng tiền theo tiến độ giảm sâu hơn, khoảng 7% so với năm trước, trong khi đó, tỷ lệ này chỉ chiếm 1% ở căn hộ đã hoàn thiện. Tuy nhiên, theo nhà tư vấn này, nếu so với đầu năm 2008, giá cả thị trường chung cư cuối năm 2011 vẫn tăng 76% ở phân khúc bình dân, 20% ở hạng cao cấp.

Cùng với sự ảm đạm của thị trường, nhiều chủ đầu tư tại Hà Nội đã chuyển hướng đầu tư sang căn hộ có giá trunh bình. Trên thị trường 45% căn hộ được chào bán với giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2. CBRE cho hay, trong quý 4, các hình thức khuyến mãi được triển khai rộng rãi, từ bốc thăm may mắn, ưu đãi cho khách hàng thanh toán sớm, giảm giá bán, thậm chí có trường hợp chiết khấu lên tới hơn 20%.

Theo Savills, trong quý IV, thị trường có 9 dự án gia nhập thị trường. Tổng nguồn cung sơ cấp từ 31 dự án đang mở bán là khoảng 10.100 căn, tăng 5% so với quý trước. Nguồn cung thứ cấp gồm hơn 55.000 căn, 53% trong số đó thuộc huyện Từ Liêm, quận Hà Đông và Cầu Giấy.

  Căn hộ Hà Nội tiếp tục giảm giá.

Giá chào bán trên thị trường sơ cấp dao động từ 18 triệu đồng đến 61 triệu đồng mỗi m2. Trong đó, tỷ lệ giao dịch thành công cao nhất là hạng C với mức 20%. Hạng B, A lần lượt ở mức 10% và 2%. Giá chào bán thứ cấp trung bình đều giảm so với quý trước, trong đó giảm mạnh nhất là quận Long Biên, với gần 8%. Savills tính toán, ước tính có 65 dự án sẽ gia nhập thị trường trong vòng 3 năm tới. Trong đó, 50 dự án đã được xác định sẽ cung ra thị trường khoảng 38.800 căn.

Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam, Đỗ Thu Hằng cho hay, giá chào bán thứ cấp trung bình đều giảm ở tất cả các quận do tính thanh khoản thấp của thị trường. Nguồn cầu chủ yếu của thị trường căn hộ hiện nay là người có nhu cầu sử dụng thực sự. Khách mua tập trung ở phân khúc căn hộ giá thấp hoặc trung bình đã hoàn thiện để họ có thể ở ngay. “Những căn hộ có giá nhỏ hơn 3 tỷ đồng mỗi căn nhận được phần lớn sự quan tâm của người mua do có khả năng chi trả cao hơn", bà Hằng nói.

Tổng giám đốc điều hành Công ty CBRE Việt Nam, Marc Townsend nhận định, thị trường nhà ở thuộc phân khúc bình dân cho thấy khả năng giữ giá tốt dù nền kinh tế khó khăn. Hầu hết nhu cầu trong phân khúc căn hộ bình dân đến từ những người mua để ở. Do đó các giao dịch được ghi nhận phản ảnh nhu cầu thật sự về nhà ở. Trong khi đó, căn hộ thuộc phân khúc cao cấp ngày càng có tính thanh khoản thấp do chịu nhiều ảnh hưởng của việc kinh tế khó khăn. Cũng ở phân khúc này, các nhà đầu tư và đầu cơ đang muốn chuyển dòng tiền của họ sang kênh đầu tư khác.

CBRE và Savills đều cho rằng thị trường trầm lắng nguyên nhân chủ yếu là chính sách thắt chặt tiền tệ. Các nhà đầu tư lướt sóng đã lần lượt rời bỏ thị trường, chỉ còn lại những người có nhu cầu thực. Nhận định về sự hồi phục của thị trường căn hộ, hai đơn vị tư vấn bất động sản này đều dự báo tuy có một số tín hiệu tốt về lãi suất và chính sách cho vay nhưng năm 2012, thị trường chung cư sẽ còn khó khăn hơn năm 2011.